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商业综合体改造项目工程管理分析

毕业论文库:工程师论文 时间:2021-09-14 点击:

摘要:本文以开业10年的商业综合体改造项目为例,通过对商场业态调整、老旧设备更新换代、结构加固、消防规整等采取现代工程项目管理体系方法,使改造后的商场达到设计规范要求;同时,笔者对工程实施阶段中出现的问题进行了总结与反思,以期为此类工程提供经验。
 
关键词:商业综合体;改造;项目管理;施工技术
 
商业综合体改造是时代发展的大趋势,改造项目的内容根据商业定位、销售市场、目标客户等进行确定,在项目改造中,设计与施工缺一不可。改造工程项目管理体现了施工企业的技术水平与组织管理水平,而针对区域综合性强、交通复杂、人口密度大的商业综合体改造应以实际情况为依据,从经营目标规划进行整治,在规模拆除重建的前提下,进行业态调整、内部结构补强加固、基于现行消防规范设施设备的建设,并通过编制施工组织设计指导相关的技术管理工作,将商业综合体改造调整与提高的思路具体化。
 
1项目概况
 
本项目为开业10年的商业综合体项目,总建筑面积约83000m2,地上共4层,本次改造工程主要位于3~4层,局部在1、2层,整体改造面积约为24000m2。
 
2工程改造内容
 
2.1业态设计与布局调整
 
为了适应市场发展,该商业综合体不断更新项目定位,对部分业态进行布局调整,每个业态都有各自不同的特征,在购物中心内部承担着不同的角色和功能,根据该商业综合体市场定位分析,即通过分析整场经营状况及外部环境变化得出调整结论。通常无法进行人流发动机的商业,本质上都存在致命缺陷,而外部交通、建筑结构、内部动梯,甚至滚梯走向都会形成商场客流冷区,但合理的品牌布局仍可使冷区得到改善。当前,商场最流行的特色主力店为餐饮、电影院、超市、潮流零售等,这些都是传统商场进化成现代商业综合体最难突破的地方。对此,本项目改造业态包括2、3层——主零售,4层——主餐饮;含IMAX影院、绿地G-super超市等主力租户(如图1),将端头店铺设置在本楼层定位的次主力店,从店铺面积、品牌知名度等方面引导客流;其次,对各业态功能配置进行优化,如对前期建筑未设置烟道、排污池、隔油池等餐饮产品加工所需的配套设施进行配备;优化商场内部管线设施、声光电设施等细节空间。
 
2.2加固改造
 
自开业以来,在对商场建筑维护和管理中并未出现过较大的工程检修,基于商场10周年之际,对商场梁、板等受力状况进行了必要的构造检查和判定,针对建筑原有构造结构受力处异常的楼板进行补强加固,包括1、2层的中庭修复,3、4层的中庭破板加固及影院巨幕厅破板加固等。在加固过程中采用手持切割机对施工区域边缘进行表面切缝,释放应力;其次,经设计人员同意,对楼板钢筋进行了重新配置,并与原结构钢筋焊接。由于施工区域局促且分散,施工面所面临的风险也不同,在施工中尤其是对脚手架支撑的控制,商场一层层高较高,属于具有相当规模的分部分项工程,根据脚手架搭设高度及稳定性、成本考虑,采用承插型口盘式钢管,经过专项方案评审后实施搭设,确保安全(如图2)。
 
2.3设备升级与新增
 
(1)原始业态分布布局的扶梯设置已经明显不合理,为了满足运营动线,根据现有业态分布进行合理整合,增加了4部扶梯,但增加扶梯会涉及防火分区面积的调整,因此,本项目部给业主提供了两种面积计算方案,经过业主选定,增加了600m2的营业面积。(2)对部分老旧机电设备进行升级并新增相关设施设备,使商场的整体运行更加流畅。设备升级与新增的内容包括配电箱和控制箱、照明灯光设备、弱电智能化设备、电梯设备、空调系统设备、消防系统设备及给排水系统设备等(如图3)。改造前对老旧设备进行摸排管理,统计设备数量、技术参数、安装位置、使用状况等,并进行检查与测试,对不能继续使用的老设备提出更换建议,如对电气用电计量系统进行升级,对商场照明、消防应急灯、泛光灯等照明设备材料进行更换,将空调设备更换为绿色环保节能系统等。各类设备设施按照商场整体改造设计方案的要求进行布置,并在商场装修设计过程中进行机电末端的设备布置设计。
 
2.4消防改造
 
(1)原工程建设前的消防设施势必不能满足现行规范的要求,根据商场业态需求及现行商业消防设计规范的硬性规定,本项目对商场各类消费者所到区域的人员数量、行动时间、行走距离进行了模拟计算,综合报警时间及相应时间,对各个场景的疏散时间和安全性进行了确定,最终增加了7部疏散楼梯,消防救援窗35樘,防火卷帘27樘,出屋面井40处,以及消防水池和水泵房。(2)本项目采取防火分隔措施来维持疏散环境的安全,满足火灾初期的人员安全疏散。内街首层与2层、3层环廊连通,可作为人员疏散的临时安全区。其次,室内公共区或相邻防火分区开设的防火门作为辅助疏散口,保证防火分区疏散口的出口宽度与规范要求相符。调整后的设计方案保证了火灾初期灭火用水的可靠性。本工程在屋顶增设了消防水池和水泵房,其不少于30min的自动喷水灭火系统消防用水量。此外,为了满足商场改造对先进功能管线系统的支持,本项目设置了40于处出屋面井,增设的35樘救援窗与防火分区、消防救援口、消防扑救面协调布置,各层消防车登高操作相应位置的每个防火分区设置两个救援窗口,并做了明显标识。
 
3项目实施中的问题及解决措施
 
3.1改建项目报建流程管理
 
(1)本项目按照计划7个月完成改造任务,但由于改建项目地无专门报建手续,增加了报建工作过程中的不确定性,使项目实施过程中发生转折,需要现场停工,证照重新办理,并要取得审图合格证,完成消防现场验收等一系列程序。同时,由于受到消防新、旧规范交替的影响,商场原规范设计为6度设防,新抗震规范要求该地区建筑抗震7度设防,按当地建设部门要求,须对商场整体进行加固改造,现场实际施工困难极大。但消防改造是硬性规定,对施工图结构审图、报建程序及后期验收进程有直接影响,并使商场营运大受影响,且未在原工程计划内。消防审图意见书取得较晚、设计的不确定性和后期变更,导致现场返工及额外采购材料等情况,较为严重的是,验收步骤无法按原计划实行,开业时间难以明确。(2)本项目根据实际情况,通过顾问、当地政府等资源摸底,确定了报审方式。本项目虽为旧改项目,但消防设施系统仍需按新规执行,后期根据消防支队的意见,现场施工增加了消防水池、疏散楼梯、外立面救援窗、疏散宽度调整等内容。通过本次项目报审经验,总结出在方案制定前就应制定好周全的管理策划方案,及时了解各地相关报建手续及政策;对于涉及结构、消防改造的项目,应提前落实报建内容及施工证办理范围,涉及新、旧规范调整会引起的问题应及时提出供设计部门、商场、资管进行评估。
 
3.2施工环境差
 
(1)本项目改造与营运同时进行,改造区楼下有影院,项目周边有医院、疗养院,对白天及夜间施工的防尘降噪、工种分配皆有较高要求,公区、租户材料设施搬运通道及垃圾堆放点受现场条件限制。施工动线与客流动线须错峰避让,施工围挡须合理有效设置。有效施工时间受到很大制约,仅原沃尔玛小卸货平台一处,使用交叉频繁。同时,施工改造现场条件受到限制,尤其是对结构和机电部分的改造。对于十年老商场,现场设施设备曾陆续改动多次,现场情况与竣工图大体不符,隐蔽工程难以查询。尤其对于楼梯改造区域须切除移位。大部分旧机电管线服务于营运区域,无法直接切除且部分管件、阀件年久老化失效,线路走向不明、漏水等问题加大了施工难度。此外,1、2层改造区域在一定程度上对营运商铺产生直接或间接的影响,个别商铺协商困难,曾严重抵触,部分区域施工曾有所延误。(2)在项目改造过程中应做好精细化管理,施工组织分析考虑充分,做好对场地周边环境的维护,针对项目特点,工程、设计、合约整合统一。细化界面划分,尽可能避免缺漏项、重复项,减少后期签证,及时决策,并与设计、物业、营运做好全过程的沟通协调,控制开发成本。
 
3.3参建单位管理问题
 
(1)参建消防单位内部管理混乱、执行力低、施工质量差。施工组织、管理性差,各项工序均严重滞后于预期计划。与场内其他施工方及进场租户施工作业面矛盾明显,且消防工程质量达标率低,给按期验收合格带来很大的风险。(2)为确保项目推进,项目部尽可能通过拆分合约内工项,引入新承商或其他分包施工,产生造价及进度风险。其次,为保证项目消防工程质量并顺利通过消防验收,联合总包、消防维保单位、物业查漏补缺,及时整改,完善消防工程设施。
 
4结语
 
综合上述,商业综合体改造项目需要制定详细的操作计划和实施步骤,在充分预估项目复杂性的前提下,通过项目决策、部署、实施、分段进行。该商场通过统一改造、统一运作的规模化运营模式,遵循生产规律,使升级后的商场焕然一新,获得很大成效。在项目改造过程中,克服了外部周边环境和现场施工条件的影响,在技术方面进行仔细斟酌,深入解读消防新旧规范,加强结构补强加固、机电改造等方面的施工质量;并通过前期策划和过程精细化管控,使各施工阶段交叉作业达到高度配合协调的效果,虽然期间因证照重办、消防设施设备规整问题发生过停工,但最终都通过精心地组织管理和深入研究逐一解决,项目最终在达到设计规范及质量标准下如期竣工,完成交付,使改造后的商业综合体顺利开业。
 
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