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城市房地产评估思路创新研究

毕业论文库:管理学论文 时间:2020-08-11 点击:

摘要:城市房地产评估是一个严谨的需要专业知识和政治敏感的行业,它的工作范围涉及钢铁、机械等多个领域。文章从房地产评估的特点出发,研究和行业特点和发展方向。针对发展过程中存在的问题进行了分析和探讨,最后提出了关于城市房地产评估思路创新研究的四个创新点,希望对以后研究有所帮助。
   
    关键词:城市房地产;评估特点;思路创新
 

 
    1城市房地产评估的特点
   
    1.1目标清晰,目的明确
   
    被委托人委托评估机构对房地产进行综合性的评估,从被委托人的角度一般是房产的拥有者,他们本身的目的清晰,就是通过评估,得出公正的合理的价格,为以后的金融活动提供一定的依据。所以委托人会对房产自身的市场的价格包括与周边房屋比较,地理位置参考等方面进行综合的考量。结合房屋本身使用中的具体情况,综合评价房屋现在的市值,如精装修等也放在考量之内。
   
    1.2对专业评估师的的专业能力要求高
   
    房地产评估涉及面比较广泛的同时,对精准度的要求非常高,不容有失,所以专业知识和能力必须强。首先,做好房地产评估,必须对城市房产价格、周围环境、人文环境熟悉;其次,金融知识必不可少,掌握分析房地产走向的能力,了解波动,预测波峰和波谷,掌控小幅震荡对房地产的影响大小;最后,针对不同地区的房地产评估要求,做出相应的变动且符合要求。
   
    1.3从业人员必须具备政策有敏感度
   
    房地产行业的管理也是相对严格的,受到政策管理的高度重视。从事房地产评估的工作必须有政策度,能适时跟上政策的节奏。随时依据最新的政策和法规,从事评估工作,保证委托人和被委托人的利益,做到合法从业。
   
    1.4评估师的风险把控能力必须强
   
    房地产的评估工作,风险较高,价值可能随金融市场变化而改变,也会随着房地产崩盘而损失惨重,因此,必须依靠优秀的房地产评估师的技术和经验,将评估工作做到最好,风险尽量最小。但是房屋的估价是一个瞬时的工作,而房屋的贷款可能是二十、三十年,中间涉及的因素比较多,风险也越加大,评估后对风险的危险性一定要告知委托人,尽可能规避部分风险。
   
    2城市房地产评估存在问题
   
    2.1产权归属问题
   
    产权归属,就是被委托人是否有这个委托权利,往往评估工作都是在未经查实或查实存在争议的情况下进行的,带来很多隐患。尽管这是评估行业报告的惯例,但就房地产行业本身而言,存在伪造等情况的存在可能性,所以工作必须强调严谨性,不能有任何可乘之机。
   
    2.2基础资料不仔细,主观性大
   
    基础资料的收集,是一切工作分析整理的基础,如果存在主观性较大,也就是说明基础资料不真实,这也给后面的分析和判断带来很大的干扰。对整体的评估工作不利的。但是,因为勘察等工作是比较耗时耗力的部分,不能引起人们的关注和认真对待。评估机构本身特别注重实效性,耗时长的工作,自然要压缩和节约,让资料整体体现出局部的价值即可。这样的方式,可能忽视细节,影响整体判断,易产生误判的情况,使得整体显失公平。
   
    2.3目的模糊直至最后阶段
   
    评估应该有明确的目的,但实际应用中,目的模糊,不得不采用假设分析法。而假设和现实之间存在偏差,这些偏差将会影响评估报告。
   
    3城市房地产评估思路创新研究
   
    3.1评估方法的创新运用
   
    以往评估思路的选取主要对完成的评估案例作为参考进行分析,加入销售费用、土地增值税、续建投入的利润、企业所得税等四个方面对评估过程和评估结果予以修正。为了评估的准确性和完善性,在此基础上加入假设开发法下的现金流量折现模型对已经形成的评估的结果进行第三方的核验工作。如果结果相同,证明评估结果正确,可以形成评估报告。这一假设开发法下的现金流量折现模型的验证工作主要有两大作用:(1)规范评估工作,提高评估基础工作准确性;(2)采用不同模型评估结果相同,说明结果与真实情况更加的契合,提升了评估结果的可信值。
   
    3.2加强公司内部管理,规范行业行为
   
    房地产评估行业本身必须自律,严格按照规定要求和规章办事。约束的方式分为三种:对评估公司的约束、对行业诚信的约束、对从业个人的约束。(1)房地产评估公司本身建立自身的评估数据库,通过以往的年份的房地产评估工作进行存档。存档的内容,包含房地产评估的被委托人情况,房产评估收集资料,分析过程阶段性资料以及最后的评估报告;(2)房地产评估行业协会建立的诚信管理办法和信用档案。让有行业不良行为、制造虚假评估的公司曝光;(3)房地产评估师的职业道德培养,公司可以定期对房地产评估师进行诚信考核和定期培训,而房地产评估行业协会也对房地产评估师进行培训和优秀评估师的评选。对于优秀评估师,可以采取流动挂牌的形式,提升在行业整体的知名度。
   
    3.3増进金融行业间沟通
   
    评估工作和金融体系的银行工作有一定的联系。在基础数据的收集的工作中,银行提供的金融数据,对房地产评估的准确性具有很高的价值。因此工作中,要注意与银行的信息互通,可以建立信息互通平台,对双方的工作都会有所帮助的。互通之处,必须确定好互通的内容,保证双方认可。同时确定平台的加密设置和管理等细节,保证不泄密。
   
    3.4增进金融行业和勘察单位沟通
   
    在基础资料的收集之初,勘察是费时费力的一个重要阶段。在这个阶段过程中,如果和勘察单位及时有效的沟通,可以保证勘察工作的精准工作,先做重点部分,同时也是在为整个项目节约时间。勘察单位为勘察的部分负责,通过经验和技术可以分析出重点的部分,尽量增加数据的可用性,减小后续分析过程的风险,使得评估工作更加准确。
   
    结束语
   
    房地产评估工作中,必须不断的分析和判断外来的风险。运用假设开发法下的现金流量折现模型对评估结果进行验证,可以保证评估结果的准确性。在评估思路上必须加入监管和沟通的机制,加强行业内的无形之中的监管和信息的公开,减少乱象的发生。加强和金融银行和勘察单位的沟通可以尽可能的增加评估工作的准确性。让城市房地产评估工作更加的完善和完美,得到人们的认可和选择。
   
    参考文献   
    [1]苏明,施文泼。我国房地产税制度改革研究[J].经济研究参考,2016,(9):27-40.  
    [2]李妍,汪友结,肖良生。我国房地产税基评估的技术路径与实施框架[J].中国房地产,2016,(4):27-33.  
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